万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露湖南电大几本，湖南长沙电大是几本，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润湖南电大几本，湖南长沙电大是几本-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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