万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权苏三起解的故事，苏三起解的故事简介回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢苏三起解的故事，苏三起解的故事简介下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 苏三起解的故事，苏三起解的故事简介